Hvad er et Huslejenævn?

Huslejenævnet behandler uenigheder mellem lejere og udlejere inden for det private boligbyggeri i Aalborg Kommune.

Huslejenævnet består af en formand, som er jurist samt af to andre medlemmer, der kender til lejeforhold i Aalborg Kommune. De to sidstnævnte er valgt af Byrådet efter indstilling fra lejer- og udlejerorganisationer. I husordenssager tiltrædes Huslejenævnet af en social sagkyndig.

• Cand. jur. Peter Damm er formand.

De to øvrige medlemmer er:

• Palle Roed (indstillet af ProDomus 
• Sigrun Mønnike-Hald (indstillet af Lejernes LO)

Medlemmerne er valgt for perioden den 1. januar 2013 til den 31. december 2015.

Beboerklagenævnet kan behandle sager inden for det almene boligbyggeri, og rene erhvervslejemål henhører under Boligretten.

Hvilke typer sager kan Huslejenævnet behandle?

De hyppigst forekommende sager, hvor Huslejenævnet træffer afgørelse, er følgende:

• Lejens størrelse
• Leje- og forbedringsforhøjelser
• Vand- og varmeregnskaber
• Istandsættelse ved fraflytning
• Flytteopgørelse
• Manglende tilbagebetaling af depositum
• Manglende vedligeholdelse

Hvilke typer sager kan Huslejenævnet ikke behandle?

Huslejenævnet kan bl.a. ikke træffe afgørelse inden for følgende områder:

• Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejeaftaler
• Tvister om fremleje, bytte og retten til at fortsætte lejeaftaler
• Udlejers ret til adgang til det lejede

Lejens størrelse:

Huslejenævnet udtaler sig ikke vejledende om lejens størrelse i beboelseslejemål, idet nævnet alene behandler konkrete uenigheder mellem lejere og udlejere.

Lejefastsættelsen er afhængig af de bestemmelser, hvorunder lejeaftalen er indgået og af det konkrete lejemåls indretning, stand og beliggende. Det har endvidere betydning, hvornår ejendommen er bygget, hvor mange lejemål der er i ejendommen, samt hvilke forbedringer der er udført på ejendommen/
lejemålet.

Ved fastsættelse af lejens størrelse f.eks. i forbindelse med udleje af en ejerlejlighed eller ved forældrekøb henvises man til at rette henvendelse til en advokat eller en ejendomsadministrator, idet Huslejenævnet ikke yder råd og vejledning.

Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger

Huslejenævnet træffer efter anmodning fra en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed afgørelse om den leje, som ejeren eller andelshaveren lovligt vil kunne opkræve for den pågældende bolig.

For ejere af ejerboliger gælder denne adgang dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger. Ved indbringelse af en sag om forhåndsgodkendelse af lejen skal der betales et gebyr på kr. 3.500,00. Anmodningen skal indbringes skriftligt, og der skal vedlægges den nødvendige dokumentation.

Formkrav

Al henvendelse til Huslejenævnet skal ske skriftligt til følgende adresse:

Huslejenævnet
Aalborg Kommune
Boulevarden 13
9000 Aalborg

e-mail: husln@aalborg.dk
tlf.nr.: 9931 1616 eller 9931 1723 (kl. 10.00-12.00, torsdag kl. 13.00-15.00)

Gebyr

Ved indbringelse af en sag skal der betales et gebyr. Gebyret reguleres årligt. Pr. den 1. januar 2013 udgør gebyret kr. 139,00.

Gebyret skal overføres til konto nr. 3201 3402 183 403 i Danske Bank med tydelig angivelse af navn og adresse samt eventuelt journalnummer.

Sagsbehandlingen igangsættes først, når gebyret er modtaget, og uanset sagens udfald refunderes gebyret ikke.

Hvordan indbringer man en sag?

Når en sag sendes til Huslejenævnet, skal følgende vedlægges:

• En kort beskrivelse af, hvad det er, man ønsker, at nævnet skal tage stilling til.
• Dokumentation for, at klagen har været forelagt for modparten.
• Kopi af bilag der dokumenterer klagen.
• En kopi af lejekontrakten.

Råd og vejledning om indbringelse af en sag kan fås hos Huslejenævnets sekretariat. Er der herudover behov for rådgivning, må man for egen regning f.eks. kontakte en lejer- eller grundejerforening eller en advokat.

Hvordan behandles en sag?

Det første, Huslejenævnet gør, er at sende en kopi af samtlige sagens bilag til udtalelse hos modparten. Hvis modparten ikke svarer, kan Huslejenævnet lægge den anden parts oplysninger til grund for afgørelsen. Under selve sagsbehandlingen har Huslejenævnet mulighed for at indhente oplysninger hos såvel private som offentlige myndigheder, herunder f. eks. Teknik- og Miljøforvaltningen og BorgerserviceCentret. Som et led i sagens behandling kan Huslejenævnet også beslutte at tage ud og se lejemålet.

Hvor lang tid tager det at få behandlet en sag?

Sagsbehandlingstiden varierer meget fra sag til sag, men typisk tager det mellem 3-8 måneder. Hvis Huslejenævnet ikke har afgjort sagen senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor enten lejers eller udlejers svarfrist er udløbet, kan klageren indbringe sagen for Boligretten uden at afvente nævnets afgørelse.

Når Huslejenævnet har truffet afgørelse

Huslejenævnets afgørelse sendes til såvel lejer som udlejer (eller deres repræsentanter). Hvis man er uenig i afgørelsen, kan den inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt, indbringes for Boligretten.

Huslejenævnet kan ikke være behjælpelig med at inddrive et eventuelt tilgodehavende. I et sådant tilfælde må man eventuelt rette henvendelse til en advokat.

Hvis et påbud fra Huslejenævnets side om udførelse af et vedligeholdelsesarbejde ikke er udført inden den i afgørelsen nævnte frist, kan man eventuelt rette henvendelse til Grundejernes Investeringsfond på adressen Ny Kongensgade 15, 1472 København K (www.gi.dk).

Ved underretning om at en udlejer ikke har overholdt en endelig huslejenævnsafgørelse, har Huslejenævnet mulighed for at videregive denne oplysning til Grundejernes Investeringsfond. Ved flere overtrædelser kan der ske frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.

Persondataloven

I henhold til Persondataloven har man som udgangspunkt

• Ret til at bede om indsigt i de oplysninger, der edb-behandles om en selv
• Ret til at gøre indsigelse mod, at oplysningerne edb-behandles
• Ret til at kræve berigtigelse, sletning eller blokering af oplysninger, der er urigtige, vildledende eller på lignende måde er behandlet på edb i strid med lovgivningen

Fremsættes begæring herom, skal Huslejenævnet give oplysning om, hvorvidt der behandles oplysninger om den registrerede og give meddelelse om

• Hvilke oplysninger der behandles,
• behandlingens formål,
• kategorierne af modtagere af oplysningerne og
• tilgængelig information om, hvorfra disse oplysninger stammer.

Huslejenævnet behandler kun i begrænset omfang personoplysninger. Når det sker, er det med henblik på at kunne træffe afgørelse i sagen. De personoplysninger, som behandles, er normalt de oplysninger som fremgår af sagens korrespondance – herunder navn og adresse på sagens parter. Herudover kan der f.eks. indhentes oplysninger fra offentlige registre om dato for til- og fraflytning af et lejemål.

Oplysninger i en sag videregives til modparten og i enkelte tilfælde til f. eks. Grundejernes Investeringsfond, Aalborg Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen samt den socialt sagkyndige, som deltager i sager vedrørende husordens-overtrædelser.

Hvis man er utilfreds med den afgørelse, som Huslejenævnet træffer ud fra Persondataloven, kan der klages til Datatilsynet, Borgesgade 28,5 1300 København K (www.datatilsynet.dk).

Boligreguleringsloven

På mødet den 2. oktober 2006 har Sammenlægningsudvalget vedtaget, at Boligreguleringslovens kapitel II-V skal være gældende i den nye Aalborg Kommune fra den 1. januar 2007.

Når bestemmelserne i Boligreguleringsloven er gældende, reguleres huslejen som udgangspunkt efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Dette medfører, at huslejen skal dække ejendommens samlede nødvendige driftsudgifter og kapitlafkast.

Der gælder dog to væsentlige undtagelser herfra. Den ene er, at hvis lejemålet er gennemgribende forbedret kan huslejen fastsættes til det lejedes værdi. Den anden er, at huslejen i småejendomme (6 lejemål eller derunder) kan fastsættes til det lejedes værdi.

Når Boligreguleringsloven er gældende, kan Huslejenævnet pålægge udlejer at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte en tidsfrist herfor. Hvis udlejer ikke udfører de påbudte arbejder, kan Grundejernes Investeringsfond træffe beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejers vegne.

Når Boligreguleringsloven er gældende, er udlejer pligtig til at afsætte penge på en konto til vedligeholdelse i Grundejernes Investeringsfond.

Oversigt over normtal

2008

Administration udokumenteret= kr. 2.600,00 pr. lejemål  
Vicevært udokumenteret= kr. 1.800,00 pr. lejemål

Mod fremlæggelse af dokumentation kan rimelige udgifter, der overstiger ovennævnte beløb til administration og vicevært, godkendes.
 
Varmeregnskab = dokumenterede udgifter
Fradrag for sparet vedligeholdelse - vinduer = 25%

Forbedringsforhøjelse - optaget lån = ydelse
Forbedringsforhøjelse - egen finansiering = 8%

(Fradrag for sparet vedligeholdelse gælder alene ved udskiftning fra enkelt ruder til termoruder. I andre situationer sker der en konkret vurdering af forbedringen.)

2009

Administration udokumenteret =  kr. 2.700,00 pr. lejemål 
Vicevært udokumenteret = kr. 1.900,00 pr. lejemål

Mod fremlæggelse af dokumentation kan rimelige udgifter, der overstiger ovennævnte beløb til administration og vicevært, godkendes.
  
 
Varmeregnskab = dokumenterede udgifter
Fradrag for sparet vedligeholdelse - vinduer =  25%

Forbedringsforhøjelse - optaget lån =  ydelse
Forbedringsforhøjelse - egen finansiering = 9%

På et møde afholdt den 8. oktober 2008 har Huslejenævnet besluttet at hæve satsen fra 8% til 9%.

(Fradrag for sparet vedligeholdelse gælder alene ved udskiftning fra enkelt ruder til termoruder. I andre situationer sker der en konkret vurdering af forbedringen.)

2010

Administration udokumenteret = kr. 2.750,00 pr. lejemål
Vicevært udokumenteret = kr. 1.950,00 pr. lejemål

Mod fremlæggelse af dokumentation kan rimelige udgifter, der overstiger ovennævnte beløb til administration og vicevært, godkendes.

Varmeregnskab = dokumenterede udgifter.
Fradrag for sparet vedligeholdelse – vinduer = 25%

Forbedringsforhøjelse – optaget lån = ydelse.
Forbedringsforhøjelse – egenfinansiering = 9%

(Fradrag for sparet vedligeholdelse gælder alene ved udskiftning fra enkelt ruder til termoruder. I alle andre situationer sker der en konkret vurdering af forbedringen).

2011:

Administration udokumenteret = kr. 2.800,00 pr. lejemål (med tillæg af eventuel moms, hvis der vedlægges   dokumentation herfor -  i det omfang, der er antaget fremmed administration)
Vicevært udokumenteret = kr. 2.000,00 pr. lejemål

Mod fremlæggelse af dokumentation kan rimelige udgifter, der overstiger ovennævnte beløb til administration og vicevært, godkendes.

Varmeregnskab = dokumenterede udgifter
Fradrag for sparet vedligeholdelse – vinduer = 25 %

Forbedringsforhøjelse – optaget lån = ydelse
Forbedringsforhøjelse – egenfinansiering = 8 %

(Fradrag for sparet vedligeholdelse gælder alene ved udskiftning fra enkelt ruder til termoruder. I alle andre situationer sker der en konkret vurdering af forbedringen på baggrund af retspraksis).

2012:

Administration udokumenteret = kr. 2.900,00 pr. lejemål. Hvis der er antaget fremmed administration kan der tillægges dokumenteret og betalt moms til denne.
Vicevært udokumenteret = kr. 2.100,00 pr. lejemål

Mod fremlæggelse af dokumentation kan rimelige udgifter, der overstiger ovennævnte beløb til administration og vicevært, godkendes.

Varmeregnskab = dokumenterede udgifter
Fradrag for sparet vedligeholdelse – vinduer = 25 %

Forbedringsforhøjelse – optaget lån = ydelse Forbedringsforhøjelse – egenfinansiering = 8 %

(Fradrag for sparet vedligeholdelse gælder alene ved udskiftning fra enkelt ruder til termoruder. I alle andre situationer sker der en konkret vurdering af forbedringen på baggrund af retspraksis).

2013:

Administration udokumenteret = kr. 3.000,00 pr. lejemål. Hvis der er antaget fremmed administration kan der tillægges dokumenteret og betalt moms til denne.
Vicevært udokumenteret = kr. 2.200,00 pr. lejemål

Mod fremlæggelse af dokumentation kan rimelige udgifter, der overstiger ovennævnte beløb til administration og vicevært, godkendes.

Varmeregnskab = dokumenterede udgifter
Fradrag for sparet vedligeholdelse – vinduer = 25 %

Forbedringsforhøjelse – optaget lån = ydelse
Forbedringsforhøjelse – egenfinansiering = 8 %

(Fradrag for sparet vedligeholdelse gælder alene ved udskiftning fra enkelt ruder til termoruder. I alle andre situationer sker der en konkret vurdering af forbedringen på baggrund af retspraksis).